Ограниченията за строителство в крайградски зони на София падат от 2025 година"Огромни терени в крайградската зона на София ще сменят предназначението си през 2025 г. В земеделски земи ще може да се строи, а във вече урегулираните ще бъде позволено по-високо и по-плътно застрояване. Малка част от тях е предвидена за паркове. В Общия устройствен план (ОУП) тези терени са обозначени с термина "далекоперспективни зони" (ДПЗ) и общата им площ е 66 200 дка. Те са по Южната дъга на Околовръстния път, край селата Лозен, Бистрица, Мало Бучино, Иваняне, както и в северните райони на общината.
Тези терени са основно поляни и гори, включително и черешови градини по пътя за Панчарево. Макар да са висока категория природна и екологична среда за обитаване, те не са атрактивни за големите инвеститори. В тях са разрешени къщи до два етажа, а в имот от един декар може да има до 500 кв.м разгъната застроена площ (РЗП). Допълнително условие е инвеститорите да финансират изграждането на цялата инфраструктура. Разрешение за строеж в такива зони се издава само след одобрение от Столичния общински съвет.
Ограниченията са опазили тези зелени крайградски територии, но те ще отпаднат през 2025 г. според промени, приети от Народното събрание през 2018 г. в Закона за устройство и застрояване на Столичната община (ЗУЗСО), член 15. Тогава в доста от зоните, параметрите за строителство ще бъдат увеличени двойно, дори тройно - в един декар ще може да има 1200 кв.м РЗП, а плътността на застрояване от 20% скача на 40%, в някои терени и на 60%. Отпада и отговорността на собственика/инвеститора сам да изгради канализация, водопровод, ток, улици, а от 2025 г. би трябвало да се поеме от Столичната община, макар да не е упоменато изрично в закона.
Изоставените черешови градини по пътя за Панчарево, където се планира строителство на комплекс.Главният архитект на София арх. Здравко Здравков каза по време на дискусия, че според него срокът за ограниченията трябва да бъде удължен и се надява да има работещо Народно събрание, за да поправи закона. Темата досега не е коментирана от политическите сили и дали ще има достатъчно подкрепа за промени, но при очертаващите се все по-вероятни нови извънредни избори през есента е възможно темата да остане за следващия парламент, което ще е и на ръба преди изтичащия срок.
Защо бяха създадени тези зони през 2007 г.Зелени пространства, но и пустеещи терени бяха обособени в "далекоперспективни зони" с приемането на Общия устройствен план на София през 2007 г. "Идеята е те да бъдат предвидени за урбанизиране, но като резерв за застрояване, ако населението на града се увеличи прекомерно", припомни главният архитект на София Здравко Здравков.
Преброяването през 2021 г. показа, че столицата е намаляла с над 17 хиляди души спрямо предишното преброяване от 2011 г. В този смисъл поне официално няма сериозно увеличено население тоест няма нужда и зоните да се употребяват за това предназначение.
Те са замислени като вид "защита на общината срещу прекалено разширяване на територията и тя да се налага да плаща развитието на инфраструктурата". Това обясни на дискусия арх. Петър Диков, главен архитект на София в периода 2006 до 2016г. - съответно и по времето, когато е приет ОУП и тези зони са обособени. Те могат да бъдат за развиване на индустриална и бизнес дейност, добави той.
Какво ще стане след 2025 г. с тези терени"Над 6600 хектара в Столичната община сменят статута си и ще придобият друг, с който се позволява много по-изгодни параметри за застрояване", коментира арх.Любо Георгиев, ръководител на групата от експерти "Екипът на София".
Това е голямо предизвикателство, защото много от тези зони сега са голо поле и за да може да се строи там, трябва от нулата да се изгражда цялата инфраструктура. И големият въпрос е кой ще плати това.
арх. Любо Георгиев, "Екипът на София"
След 2025 г. ангажиментът към изграждането от инвеститорите отпада. "Екипът на София" заедно с други организации е предлагал да се въведе такса "Благоустройство" за инвестиционни намерения в терени без инфраструктура. "Тази такса е била замислена при приемането на ОУП на София, но в последния момент е отпаднала с мотива "да не слагаме такси сега, а когато му дойде времето", а то отдавна е дошло", коментира арх. Георгиев.
Пасторален пейзаж от "далекоперспективна зона"Според него частните инвеститорите могат да строят част от инфраструктурата, но в имота си, но те не могат да изграждат магистрален водопровод или електропровод, подчерта той.
Инвеститори вече са готовиГори, поляни и едни от последните черешови градини - над 200 дка, южно от Околовръстния път, преди кръстовището със "Самоковско шосе", са т.нар. ДПЗ. На 15 март техният собственик - "Чери гардънс" ООД, поиска от Столичния общински съвет да му разреши да строи това лято по двойно по-високитe параметри за неговия терен, които ще са валидни след 2025 г.
Сега в тези имоти е позволено до 7 м. високи сгради, а от следващата година - ще е до 15 м. Плътността на застрояване е 20%, а догодина ще е 40%, дори се допуска 60%, защото имотът е контактен с републиканската пътна мрежа, обясни арх. Здравков. Той представи на 11 юни доклада с искането на инвеститора в общинските комисии по екология и по архитектура и градоустройство.
Проектът предвижда в изоставените черешови градини да се построят жилищни сгради, училище, ритейл парк - общо към 300 хил.кв.м разгъната застроена площ. Проблем е предвиденото отвеждане на водите на този бъдещ комплекс в река Искър, посочи арх.Здравков.
По тази причина и "защото презастрояването е голям проблем на града" общинският съветник Емилия Ангелова от "Продължаваме промяната-Демократична България-Спаси София" призова комисията по екология да не подкрепи доклада. Комисията го отложи, докато се предоставят данни колко дървета са планирани за премахване.
"Южната дъга ще се презастрои": "Зоната на "Камбаните", Бизнес парка и цялата Южна дъга на Околовръстното е от най-динамично развиващите се. Ако се разреши (искането на инвеститора) това само би утежнило проблема с презастрояването и с изключително тежкия автомобилен трафик там", заяви Войслав Тодоров от БСП в комисията по архитектура. Докладът единодушно бе отложен със същите доводи, както в комисията по екология.
Арх.Здравков: Трябват спешни промени в закона"Личното ми мнение е, че тези терени (ДПЗ), които обхващат десетки хектари, дали този срок - до 2025 г., вече не ни "тиктака" и би трябвало да се помисли за спешни промени в ЗУЗСО. Надявам се Народното събрание скоро да заработи и този срок да бъде преместен", предлага арх.Здравков.
Арх. Диков, който е председател на Съюза на архитектите в България, препоръчва удължаването на срока да е до 2035 г.
Това е само преместване на проблема във времето, но не и решаването му, коментира арх.Георгиев.
"Въпросът е повече финансово-икономически, отколкото проектантски или градоустройствен и трябва да се измисли добър финансов модел, през който да се мисли за цялостна реализация на дадена територия", предлага той. Прогнозата му за ефекта от "отключването на далекоперспективните зони е, че ще се строи само тук-там, където все пак има някаква инфраструктура"."
https://www.dnevnik.bg/gradska_sreda/2024/07/06/4641668_ogranicheniiata_za_stroitelstvo_v_kraigradski_zoni_na/
