Далеч не е така, голяма част от аргументите ти не са в толкова пряка връзка с тезата. Разглеждам следната хипотеза, имаме 5 дка земя и трябва да решим дали ще строим 2 х 7 етажни сгради по 700 м2 на ниво или 1 х 14 етажна сграда с 700 м2 плоча, ще карам наред по твоите точки:
- По отношение на скелетата, няма абсолютно никаква разлика дали то/те ще бъдат високи 2 х 23 или 1 х 45 метра, има известна технологично забава при монтирането, защото детайлите ще трябва да изминават по-голямо разстояние над 23-ия метър, което се отразява на работните часове на крана, но няма абсолютно никаква разлика в броя детайли (освен петите на терена, които при две скелета неминуемо са повече). Бетонпомпи - ами там до не малка степен се крие разковничето на въпроса, изгодното строителство е бързото такова, монтирането на кулокран обикновенно олеснява работния процес и е по-удачно наместо хаспел, но ако трябва с помощта на кран да се излива бетон това забавя процеса в пъти. Съвременните авто-бетонпомпи достигат работни височини около 60 метра и тъй като последното рамо трябва да се използва за леене на различни участъци, то около и малко под 45 метра е съвсем не скъпо за леене. Кулокран - по отношение на разходите за наем на такъв, можеш да провериш, че един кран с работна височина 50 м. е далеч по изгоден за наемане от два 30 метрови. По-малките кранове имат и недостатък, че често се налага за по-големи площи да се монтират повече от един, тъй като имат по-малък периметър на действие. Разхода на енергия няма как да е по-висок при едната сграда (вместо двете), но пък виж, ако излезем от хипотезата за две сгради в един парцел, а да кажем те са на повече от 100 м. една от друга и/или в различни парцели, главоломно скачат разходи/такси от всякакъв характер (охрана, осветление, временен ток, вода и т.н.).
- Съгласен съм, че асансьорите оскъпяват строителството, сега съотнесени към общите части то площта им се отразява минимално, но в хипотетичния ни пример за 2 х 7 етажни сгради по стандарт трябва да се изградят 2 х 1 асансьора за 8 лица, докато при неслучайно подбраната от мен 14 етажна сграда са необходими 1 за 5 човека + 1 за 13 лица и отчитайки, че броя на спирките е завишен двукратно, това се оказва голямо перо (в зависимост от производителя мин. 200 хил.лв. "горница")... За по-високи блокове се налага монтирането на по-големи или дори повече асансьори. Така нареченото "евакуационно стълбище" би било външно метално (такива са предпочитани и от пожарникарите) и не се отразява на общите части, но поставя естетически и други проблеми пред архитектите.
- Ето, че стигаме до паркоместата и започваме с основните предимства на по-високата сграда пред двете по-ниски. Малко са разумните инвеститори, които биха направили повече от 1 подземно ниво с гаражи, но тъй като по-високата сграда остава повече терен, то тя дава възможност за повече наземни паркоместа, дори полуподземни съчетани с терена и позволяващи паркиране над тях са доста по-изгодни отколкото изграждането на 2 х 700 м2 подземни паркинга. Т.е. най-елементарното и просто сравнение е, че в единия случай имаме 2 сгради с по 700 м2 подземни гаражи, а в другия 1 х 700 м2 + 1 х 700 м2 паркинг на терена, което запазва съотношението живущи/паркоместа, но второто е около 45% по-евтино за изпълнение, в предвид всички инсталации, които са стандартни за съвременните подземни гаражи (пожарогасене и принудителна противодимна вентилация).
- По отношение на противоземетръсните изисквания във форума има един "бръмбар" пуснат от @Ivo формулиран като "по-високи противоземетръсни изисквания към по-високите сгради", който аз не знам кой как тълкува, но в прав текст и дословно - няма такова нещо!!! По смисъла на чл. 137 от ЗУТ и двете/трите разглеждани в моя пример сгради са ІІІ-та категория (защото са с височина над 15 м. кота било). Дори една 4 етажна кооперацийка/фамилна къща, която по смисъла на ЗУТ е ІV-та категория, съотнесено към противоземетръсните норми, то изискванията за устойчивост са
абсолютно еднакви. Т.е. устойчивостта на сградите е една и съща, въпреки че в интерес на твоята теза трябва да отбележим, че осигуряването на еднаква устойчивост изисква влагането на повече материал в конструкцията на по-високата сграда, спрямо вложеното в двете по-ниски, които априори са по-стабилни, т.е. "пестят" стоманобетон. Няма как тук и сега да анализираме, колко по-скъпо, за тая работа трябва да се проектират сградите и съпоставят количествените сметки, но аз съм готов да се обзаложа, че иде реч за около 5% до 8% оскъпяване в примера. Разчитам изцяло на усета и бакалските сметки, но почти никога тези две неща не са ме подвеждали в подобни ребуси
- В повечето райони на София налягането по водопреносната мрежа е умишлено редуцирано до около 35-40 метра с цел намаляване на авариите, но въпреки това водоснабдяването не е съществен проблем, хидрофор + помпа няма и 10 000 лв. допълнителни разходи, подобно е и положението с топлоснабдяването, но пък една сграда има нужда от 1 абонатна станция, а две сгради от две, които макар и с по-малък капацитет ще бъдат поне толкова по-скъпи, колкото да се изравнят с разходите за помпи упоменати по-горе.
- За по-бавната възвращаемост и т.н. няма как да се съглася, всъщност работата на тая фирма е да строи и продава и ако не строи няма да има проблем и с реализацията, стана нещо като "който го е страх от мечки, да не ходи в гората"
Все пак примерът - сумарно двете сгради имат същия брои апартаменти, колко едната сграда, тъй че...
- Бюджетът на строежа - същата работа, каго горе.
И така, стана един дълъг анализ, като част от плюсовете на високата сграда засегнах, част не, но сега ще обобщя минуси и плюсове, като за вторите ще се обоснова.
Минуси:
- разходи във връзка с противопожарни, противоземетръсни и други изсквания: по-тежка конструкция, димоуплътнени врати, пожароизвестителна система, допълнителен асансьор, стълба (за предпочитане външна) и т.н.
Плюсове:
- В строителството има една "теорема", която гласи, че при 5 етажна сграда половината бюджет отива за изграждането на всичко под кота 0 (разб. изкоп, основи, мазета и хидроизолацията им) + всичко над кота корниз (разб. покрива). Изхождайки от тази точка за 15 етажна сграда можем да стигнем до извода, че едва около 25% от стойността и се формира от основи и покрив, а за двата по-ниски обекта това ще е над 40%, иде реч за не малко пари... Аз лично в разговори с двама различни предприемачи точно на тази тема съм получил мнението им, че е най-изгодно 12-15 етажното жилищно строителство - малко се разминават, но и двамата бяха категорични - "искам да строя по-високо, но не ми разрешават"...
- Редуцирани разходи за външни връзки и присъединяване към електро, водо, топло, газо и пр. преносни мрежи.
- По-малка инвестиция в покупка на земя или компенсация на собствениците и (суперфиция) - въпреки че разглеждах случай с един парцел с еднаква площ, то съществува опция (при завишени регулационни параметри) на по-малко парче земя да се построят повече жилищни площи.
Ако обаче разгледаме един "стандартен случай" за суперфиция, имаме парцел от 2000 м2 и договорено обезщетение от 25%, т.е. собственика на земята ще получи 500 м2 жилищна площ. Вземаме една типично жилищна зона по ОУП на София Жк-за комплексно застрояване, където имаме плътност на застрояване 40% и кинт 3,00. Максималното РЗП, което можеш да "измъкнеш" е 6000 м2, т.е. около 7 етажна сграда при плътност 40% (800 м2) или около 8% от площите отиват за компенсация и "натоварват" цената на останалите апартаменти. При два пъти по-висока сграда процентите падат на 4. Този пример е само за да докажа "келепира", не че подкрепям същата плътност на застрояване, но с по-високо.
- Повече пространство около сградата за достигане на задължителния минимален процент озеленяване, място за развлекателен кът и дори наземни паркоместа.
- По-ниски съпътстващи разходи: логистика, пазачи, охрана на труда, режийни и др. в тоя ред., спрямо два по-малки обекта на различен терен.
В заключение, в тази дискусия няма гледна точка, която винаги и при всички условия да е правилната. Има голяма значение от геологията на терена. Все пак продължавам да твърдя, че в повечето случаи строителството да посочената от мен височина е по-изгодно спрямо 5-6-7 етажното (по-ниското пък е катастрофално скъпо и там вече се разчита само на лукс и локация). Пак ще кажа, че го твърдя на база това, че съм го чул и от правилните хора.
А защо не се строи високо - вече съм писал - изискванията в ОУП на София са такива, че не дават възможност за такова строителство в повечето райони и както и друг съм споделял, това е виждане на някои фактори в ДАГ, а дали са били прави времето ще покаже, но моето лично виждане за благоприятна градска среда е по-високи сгради и повече обем и терен между тях за хората, вместо случващото се в момента - сгради с минимални отстояния от по макс. 5-6 метра. Привърженик съм и на концепцията с едно(дву)фамилни къщи, но тенденциите в последните десетилетия в София, които бих определил като "ни рак ни щука" за мен са подтискащи и неблагоприятни. Визирам застрояването на Манастирски ливади примерно, да не се бъркате с така наречените "междублокови пространства" в Младост примерно.
