ОУП и ПУП-ове

[elbi]

giorev силно преувеличаваш нещата. Водопровод,канализация,електричество и другите комуникации наистина се изграждат от инвеститора но рядко са на големи разстояния. В конкретния случай мола е близо до всички комуникации нито ще има трафопост на няколко километра,нито ще прави магистрален водопровод. А колкото до самите улици никъде не се изграждат от инвеститора. Покажи ми поне една улица изградена от частен инвеститор защото аз не знам такава. Най много да са някакъв подход от улицата към имота. Всъщност има такива частни улици направени от мутри, които ги правят и слагат бариери за да не минават други хора независимо че са на общинска земя. Обикновено далеч от прилежаща инфраструктура се изграждат жилища, инвеститора продава жилищата и оставя на горките собственици на апартаменти да чакат милост от общината да им направи улица. А тъговски или бизнес сгради поне засега никой не е строил далече от прилежаща инфраструктура в София. И приказките за чувалите с пари които общината прибира от големите инвеститори също е мит. Истина е че таксите за проектиране и строителство са много малки в сравнение с другите европейски странии и въобще не покриват примерно разбиването на улици което се случва от строителството на такива обекти, да не говорим за средства за изграждане на нова инфраструктура.

[bobsunbobsun]

Изпаднахме в офтопик, но заключително да си кажа... Като цяло опитите да се събуди съжаление по видите ли добрите инвеститори, които се опитват да направят нещо добро са абсурдни и нелепи. Явно условията не са толкова неблагоприятни щом има толкова "желаещи" да си построят мол. И това на фона на ежедневните статии по медиите, че има еди колко си неотдадени под наем търговски площи в никнещите като гъби след дъжд молове в страната. Търсенето на такива площи, а вледствие на кризата също и на жилищните такива, е силно свито и въпреки това се строи и строи и строи. Извод - някой пере някакви пари. Ако тези пари бяха чисти никой рационален човек не би ги вложил в нерентабилно предприятие, което не обещава определена възвращаемост. За съжаление освен престъплението пране на пари подобни "инвестиции" са съпътствани от издигането на бетонни гиганти на не особено подходящи за целта места, които о***ат пейзажа за дестки години напред. Мерси, но от подобни инвеститори аз лично като гражданин на тоя град нужда нямам!

[difian]

Единствено в затворените комплекси има частни улици, но те са в рамките на УПИ-тата за комплексно застрояване и са си частни. Както и паркингите на хипермаркети и т.н., които пак са в границите на частната собственост.


И ЩЕ ПОЧИСТЯ ТЕМАТА, АМА СЛЕД ЧАС СЪМ НА ИЗПИТ ПО УРБАНИЗЪМ И ЗАКОНОДАТЕЛСТВО!!! 

[gogo]

наистина е оффтопик, но е хубаво да се отдели в друга тема, а не да се трие

Ще допълня малко, че общината издава разрешението за строеж - което значи, че тя носи отговорност, че дава такова за УПИ до което няма нормална инфраструктура. Т.е. самота община може да регулира тези процеси. Това се отнася какво за кооперацийка с 1000 квадрата РЗП, така и за мол със 100 хиляди. И въобше не трябва да разрешава строежа, ако не построила инфраструктура или инвеститорът не се ангажира и с това. В противен случай се получат пълни идиотии тип Манастирски ливади или пък това, което ще стане при огромния мол на Хладилника, който се строи в момента.

[giorev]

Единствено в затворените комплекси има частни улици, но те са в рамките на УПИ-тата за комплексно застрояване и са си частни. Както и паркингите на хипермаркети и т.н., които пак са в границите на частната собственост.
И ЩЕ ПОЧИСТЯ ТЕМАТА, АМА СЛЕД ЧАС СЪМ НА ИЗПИТ ПО УРБАНИЗЪМ И ЗАКОНОДАТЕЛСТВО!!! 

Моля те, да я "почистиш" към "Софийска инфраструктура", "Молове" или някъде на подходящо място, благодаря предварително!
По офтопика.Понеже ви дадох конкретен пример и недоумявам защо

...А колкото до самите улици никъде не се изграждат от инвеститора. Покажи ми поне една улица изградена от частен инвеститор защото аз не знам такава. Най много да са някакъв подход от улицата към имота...

- прилагам два файла с конкретните улици. В снимката от google съм трасирал, кръга се прави през 2008-ма год., а правата линия през 2010-та год. Тези улици са на 100% изградени от частни инвеститори, в т.ч. и канализацията под тях. Както виждате в ОУП по правата, част от земята е общинска, а друга е част от околните УПИ-та, тук възниква още един въпрос, който досега не е коментиран - Защо общината не е отчуждила тези земи? Видно е, че тези парцели нямат достъп, т.е. парадокса е още по-голям, веднъж СО бяга от задължението си да отчужди и обезщети собствениците на тези земи и втори път с нищо необлагородява района. Друг въпрос - защо дори по общинската земя улицата от както я знам (още преди да започне строителството на тези кооперации) приличаше на обор? Това е "ул." 21-ви век, успоредната и на запад ("ул." Проф. Георги Златарски) е отбелязана в ОУП като изключително общинска собственост, бих ви препоръчал едно преминаване по нея, за да проверите в какво състояние, там където има нови кооперации контрастира очебийно с останалата и част. Т.е. там където строителя е облагородил района (около собствената си сграда) улица има, там където има къщи (обитаеми или не) и празни парцели улица няма, има кална просека между УПИ-тата.
Нататък

giorev силно преувеличаваш нещата. Водопровод, канализация, електричество и другите комуникации наистина се изграждат от инвеститора но рядко са на големи разстояния. В конкретния случай мола е близо до всички комуникации нито ще има трафопост на няколко километра,нито ще прави магистрален водопровод...

- този мол със 100,00% ще прави трафопост, можем да се обзаложим. ИКЕА пък ще правят и канализация и то съм убеден, че не само за собствения си обект, а тръбите ще бъдат съобразени с дебита от още десетки УПИ-та в южна посока, така че когато там започне строителство съответните инвеститори да могат да се вържат с изграденото от ИКЕА. В личната ми практика мога да дам фрапиращи примери, като например, че за за един склад "Софийска" вода искаше да се върже към водопровод на 400 метра, при положение, че пред имота имаше друг водопровод, при това параметрите на новия водопровод (по задание от монополиста) бяха такива, че изграждането му струваше ни повече, ни по-малко от 1000 лв. на линеен метър! Е къде е изгодата от това да строиш на "зелена поляна" в необлагороден район? Затова се застрояват градинките в старите комплекси, защото да строиш в нов комплекс си крие куп рискове, част от които са много скрити когато си правиш бюджета на проекта!
Относно

Истина е че таксите за проектиране и строителство са много малки в сравнение с другите европейски странии и въобще не покриват примерно разбиването на улици което се случва от строителството на такива обекти, да не говорим за средства за изграждане на нова инфраструктура.

- аз конкретно за моловете попитах - къде отиват парите от такса смет и данък сгради (който действително са един чувал ежегодно), при положение, че общината има разходи само по администрирането им - никаква насрещтна услуга?
Продължавам

Изпаднахме в офтопик, но заключително да си кажа... Като цяло опитите да се събуди съжаление по видите ли добрите инвеститори, които се опитват да направят нещо добро са абсурдни и нелепи. Явно условията не са толкова неблагоприятни щом има толкова "желаещи" да си построят мол. И това на фона на ежедневните статии по медиите, че има еди колко си неотдадени под наем търговски площи в никнещите като гъби след дъжд молове в страната. Търсенето на такива площи, а вледствие на кризата също и на жилищните такива, е силно свито и въпреки това се строи и строи и строи. Извод - някой пере някакви пари. Ако тези пари бяха чисти никой рационален човек не би ги вложил в нерентабилно предприятие, което не обещава определена възвращаемост. За съжаление освен престъплението пране на пари подобни "инвестиции" са съпътствани от издигането на бетонни гиганти на не особено подходящи за целта места, които о***ат пейзажа за дестки години напред. Мерси, но от подобни инвеститори аз лично като гражданин на тоя град нужда нямам!

- Първо, вероятно има и случаи с пране на пари, но има далеч по-лесни схеми от това да построиш копие на Пентагона, така че 99,99% от проектите, независимо за какво строителство става въпрос се започват с ясната представа, че в переспектива до 10 години ще си върнат инвестицията. Второ, в тези сгради работим и живеем, строителството им също поражда заетост и като цяло "върти икономиката", като помислиш глобално върху картинката, току виж си достигнал до извода, че ползите са значително повече от вредите. А вредите какви са и кой ги причинява? Очевидно, че бездействието на администрацията, която от време оно е доказала, че най-ефективно може да самоизяжда приходите си, но не и да ги управлява качествено и в полза на гражданите. ВЪПРОС - КАКВО СТАВА С "ПРОБИВА КАБЛЕШКОВ", да не питам за още много неща, че този специално касае онзи мол, КАКВО СТАВА? САМО ПРИКАЗКИ НА КИЛО И НИЩО НА ПРАКТИКА ВЕЧЕ 5-6 ГОДИНИ! ДО КОГА?

[bobsunbobsun]

По отношение неефективността на администрация си прав. Но за "въртене на икономиката" от страна на строителството като бранш може да си говорим, когато този сектор е чист - т.е. големите играчи в него могат да докажат откъде им идват парите за тези инвестиции, когато осигуряват работниците си на реалните им месечни възнаграждения, когато не корумпират наляво и надясно и т.н и т.н. Когато този сектор, който е рай за престъпниците изсветлее тогава можем с право да говорим за "въртене на икономиката", но дотгава си говорим просто за въртене на далавери! Ако всичко се правеше легално в тоя бизнес, печалбите изобщо нямаше да са толкова високи и нямаше всеки втори да се занимава със строителство.  Най-голямото доказателство за това, че чрез този бизнес се прикриват перални е фактът, че и сега СЛЕД спукването на балона продължава да се строи! Ако преди пукването на балона хората са били примамени от високите печалби, то това не важи за фазата след спукването.

[giorev]

По отношение неефективността на администрация си прав. Но за "въртене на икономиката" от страна на строителството като бранш може да си говорим, когато този сектор е чист - т.е. големите играчи в него могат да докажат откъде им идват парите за тези инвестиции, когато осигуряват работниците си на реалните им месечни възнаграждения, когато не корумпират наляво и надясно и т.н и т.н. Когато този сектор, който е рай за престъпниците изсветлее тогава можем с право да говорим за "въртене на икономиката", но дотгава си говорим просто за въртене на далавери! Ако всичко се правеше легално в тоя бизнес, печалбите изобщо нямаше да са толкова високи и нямаше всеки втори да се занимава със строителство.  Най-голямото доказателство за това, че чрез този бизнес се прикриват перални е фактът, че и сега СЛЕД спукването на балона продължава да се строи! Ако преди пукването на балона хората са били примамени от високите печалби, то това не важи за фазата след спукването.

В момента какво се строи, изключвам пътища? Предимно търговски площи на утвърдени вериги, които мислят в далечна переспектива, тях не ги вълнува моментната стагнация. Молът на Ч.връх и Сребърна също се строи в много подходящо време (там капитала ми е малко съмнителен, предвид от коя държава произхожда), все пак в момента повечето строителни фирми и доставчици на материали "са се навели" като за последно, така чисто строителните дейности може да излязат в пъти по-евтини, отколкото през 2008-ма. Друго, което се строи са складове, пак защото е евтино и поради оптимизма на възложителите, не че точно сега има с какво да ги напълнят. Обаче дори последното не е точно така, в момента има страшно много свободни складови площи, обаче това са предимно стари сгради, които не отговарят на съвременните изисквания по отношение на микроклимат и механизация, т.е. влизайки в този склад, разходите ти нарастват главоломно и започваш да се чудиш дали не е по-изгодно да строиш нов или да си плащаш по-скъп наем. Относно жилищното строителство, почти няма инвеститор, който в момента да се движи по график. Всичко е с огромни закъснения, направили са първа копка преди 2009-та, обвързани с договори и разходи, отказване няма и дано да са малко предалите се, защото всяка такава фалирала фирма означава завлечени хора, които са капарирали апартаменти в обектите и. Големите офис сгради са в пълен застои, евентуално нещо се строи ако има дългосрочен наемател за поне 30% от площите.

[gogo]

bobsunbobsun, дали са им чисти парите на инвеститорите (кои инвеститори? Не може да се генерализира) е офтопик в офтопика.

[bobsunbobsun]

В това за складовите площи има логика. От последния ти пост не съм съгласен единствено с надеждата ти да няма фалирали строителни фирми. Да вярно е, че хората, които са си капарирали ще се опарят. НО пазарът трябва да се изчисти от тези, които нахлуха в него поради свръх високите очаквани печалби  - говоря за лица със спекулативни намерения, които допреди това и хал хабер са си нямали от това що е то строителство. Отеделно подобен развой на събитията ще дисциплинира и самите хора - вече всеки ще преценява по-обстойно преди да изтегли поредния кредит - като цяло трябва да се разбере, че онази всеобща лудост отпреди есента на 2008-ма си има последствия и някой трябва да ги понесе!

Гого, по принцип си прав! Но у нас знаеш как е - я прикрито, я напълно явно в дъното на подобни проекти стоят все едни и същи "бизнесмени", които като им гледа човек физиономиите да се чуди отде потенциал за такъв професионален успех като техния.

[Borkata]

Това съм го писал и друг път, но ще го постна пак.

В България има ЗАКОН ЗА НАСЪРЧАВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИИТЕ (http://lex.bg/laws/ldoc/2134164480).

Ако се поровим в него ще видим следното:
Чл. 2 - Насърчаването на инвестициите по този закон се извършва основно чрез:
ал. 3 - продажба или възмездно учредяване на ограничено вещно право върху терени без търг или конкурс по пазарни или по-ниски цени с изградена довеждаща техническа инфраструктура публична собственост;
ал. 4 - финансово подпомагане за изграждане на елементи на техническата инфраструктура;

Чл. 15 - Инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т. 1, се насърчават за изпълнение на инвестиционния проект чрез:
ал. 4 - финансово подпомагане за изграждане елементи на техническата инфраструктура, необходими за осъществяване на един или повече инвестиционни проекти по реда на чл. 22б;

Справка:
Чл. 20 - Министърът на икономиката, енергетиката и туризма или оправомощено от него длъжностно лице:
ал. 1 - издава сертификат, с който се определя класът на инвестицията, по ред, определен в правилника за прилагане на закона;

Чл. 22б - По предложение на министъра на икономиката, енергетиката и туризма Министерският съвет може да отпуска средства за финансово подпомагане изграждането на елементи на техническата инфраструктура - публична общинска или държавна собственост, от най-близо изградения елемент на инфраструктурата до границите на имота:

И така нататък..., което значи, че държавата или общината финансират инфраструктурата и обикновено те са виновни за ненавременното изпълнение.

[bobsunbobsun]

Което идва да покаже, до каква степен законотворците са "независими" от инвеститорите, щом пишат такива закони.

[Borkata]

Не го разбрах последното. Закона си е идеален!!!

Ти ако имаш няколко милиона и искаш да построиш фабрика извън града няма ли да искаш да ти прекарат ток, вода и път до там? В цивилизованите държави първо се строи инфраструктурата и чак след това се продават терените. Виж тук на картата как изглежда един бъдещ индустриален парк в Испания.

http://maps.google.com/?ie=UTF8&ll=39.637885,-0.262427&spn=0.023795,0.05476&t=k&z=15

[bobsunbobsun]

Да, напълно вярно - първо се строи инфраструктурата, защото иначе, както собственият ни опит сочи, с десетилетия новопостроените квартали остават без такава. Но големият въпрос е, кой следва да я построи. От мен следният казус: решава някой инвеститор да построи от онези затворените зони(съжалявам,но нямам представа как им е формалното наименование) с жилищни сгради вътре, които са напълно недостъпни (отделени чрез масивен довар) за външни хора.. Мястото, избрано за реализиране на проекта е някъде, където инфраструктура не съществува. Да ми обясни някой каква е логиката общината да строи път на малка ограничена група от хора, за да могат те стигнат някъде, където другите данъкоплатци нямат достъп??? Разбира се, случаят е доста конкретен, но в никакъв случай не е несрещан. Нарочно го използвам, за дамога по-красноречиво да илюстрирам виждането си.

П.П. И въпросът не е дали ако имах намерение да строя фабрика извъна града няма да искам да ми се прокара инфраструктурата дотам, а дали има някаква логика / най-вече икономическа/ общината/държавата да го прави. Иначе е ясно, че за всеки е по-хубаво някой да му поема разходите, а той да има само приходи, но в този икономически строй, в който уж живеем такъв случай няма.

[fizik]

Номерът, който може да се направи е следният: общината/държавата купува имота, прави му инфраструктурата, след това го продава на по-висока цена в зависимост от цената на инфраструктурата. Айде сега познайте защо това е неприложимо в балкански условия...

[bobsunbobsun]

Не съм много убеден, че спекулативните сделки с покупко-продажба на терени би следвало да са част от функциите на общината/държавата.

[Earendil]

Да, напълно вярно - първо се строи инфраструктурата, защото иначе, както собственият ни опит сочи, с десетилетия новопостроените квартали остават без такава. Но големият въпрос е, кой следва да я построи. От мен следният казус: решава някой инвеститор да построи от онези затворените зони(съжалявам,но нямам представа как им е формалното наименование) с жилищни сгради вътре, които са напълно недостъпни (отделени чрез масивен довар) за външни хора.. Мястото, избрано за реализиране на проекта е някъде, където инфраструктура не съществува. Да ми обясни някой каква е логиката общината да строи път на малка ограничена група от хора, за да могат те стигнат някъде, където другите данъкоплатци нямат достъп??? Разбира се, случаят е доста конкретен, но в никакъв случай не е несрещан. Нарочно го използвам, за дамога по-красноречиво да илюстрирам виждането си.

П.П. И въпросът не е дали ако имах намерение да строя фабрика извъна града няма да искам да ми се прокара инфраструктурата дотам, а дали има някаква логика / най-вече икономическа/ общината/държавата да го прави. Иначе е ясно, че за всеки е по-хубаво някой да му поема разходите, а той да има само приходи, но в този икономически строй, в който уж живеем такъв случай няма.

Не разбирате съвсем. След като общината е съгласувала Подробен Устройствен План, за определено място, тя е длъжна да изгради съответната инфраструктура. Т.е. ако земята е отредена за жилищно строителство, когато в общината се отрежда въпросния район за такова строителство, трябва да се мисли, че инфраструктурата трябва да се изгради и съответно живущите там си плащат данък за това.
Същото е и с други обекти.. както във Вашият пример завод.. Никой нормален главен архитект, не би трябвало да съгласува ПУП за завод в някое отдалечено поле, защото това автоматично значи, че общината трябва да изгради инфраструктура за съответното място.
Т.е. съответната община не би трябвало да съгласува ПУП за жилищен квартал ако няма средства и намерение да изгради съответната инфраструктура до и в него. така се получават случаи както с някои софийски квартали.. така и примерно с кв. Черно море в Несебър, който е новозастроен с хиляди живущи, но без улици, тротоари, канализация и пр.
В противен случай подобни парцели си остават земеделска земя или горски фонд и нито общината ще има задължение, нито собственика ще плаща данъци и такси като за жилищно строителство.
Закона и наредбите са добри и правилни, но не и хората които го прилагат.. не е луд който яде баницата, а който му я дава...

Това май може да мине в отделна тема вече... сори.

[Earendil]

.. само че реално в Бг се случва следното: фирма взима евтина земя, наема си фирма да й изготви ПУП за този район, бута пари под масата в общината (на главен архитект, общински служители) .. и те без оглед на плановете и възможностите на общината съгласуват този ПУП .. фирмата строи жилища, продава ги и после мрънка защо нямала инфраструктура...

[giorev]

.. само че реално в Бг се случва следното: фирма взима евтина земя, наема си фирма да й изготви ПУП за този район, бута пари под масата в общината (на главен архитект, общински служители) .. и те без оглед на плановете и възможностите на общината съгласуват този ПУП .. фирмата строи жилища, продава ги и после мрънка защо нямала инфраструктура...

Въртим се в кръг. Първо, ако някой трябва да чака община или държава да си свърши работата, т.е. процедурата да е както я описвате - прави се инфраструктурата и след това се строи - то щяха да се строят по 5 (пет) кооперации на година, или още по-лошото щеше да се строи само на "скъпа" земя (обратното на евтина) и познай коя е тази земя - в междублоковите пространства из кварталите, то не че и там не се позастрои, но вече обясних, че точно проблема с переспективните райони и бездействието на СО накара инвеститорите да търсят такива възможности. Второ, да си кажа мнението за хипотетичната фабрика, ми много просто, като няма условия за бизнес и фирмата Х си прави завода в Румъния, Унгария или Сърбия, а българина ще реве, че най-свястната работа дето може да си намери, е да сервира кренвирши на немски баби по черноморието. Последно, моя пример е за улицата, на която живея, "пътищата" тук са със свободен достъп, няма високи дувари, дори както се убедихте част от тях са изградени върху частна земя, т.е. собственика и е в пълното си право да ги затвори, е питам аз ако го направи и ми поиска такса за да минавам през неговия път, тогава дали няма да имам правото да приспадна от данъците си тази такса, след като СО по никакъв начин не си изпълнява задълженията към мен.

[bobsunbobsun]

По ред на номерата както се казва 
1. Няма нищо лошо да се строят по 5 кооперации на година и веднага казвам защо. Сега като се бълват свръхколичества цените да не са ниски (поради голямото предлагане и ниското търсене) така че жилищата да са лесно достъпни - не. Така че позитивният ефект, който потенциално би имало едно голямо предлагане отсъства, което го прави излишно.
2. По отношение отварянето на заводи - понеже Кремиковци беше голям, мръсен,стар, гаден и преди всичко реликва от едно отминало време му спряхме държавните субсидии. За какво - за да се освободят средства да субсидиране на нови предприятия?! И едно трябва да е ясно на всеки - докато загърбваме въпроса за образованието и докато липсват квалифицирани кадри ние богати няма да станем - колкото и на някои да им се иска с построяването на няколко магистрали нещата да "тръгнат". Иска се много повече! Заводите ще създадат някаква локална заетост, но дотам.
3. Все пак някой ще вземе ли отношение по моя казус - редно ли е общината да прокара пътя до това затворено "селище"?

[giorev]

По ред на номерата както се казва 
1. Няма нищо лошо да се строят по 5 кооперации на година и веднага казвам защо. Сега като се бълват свръхколичества цените да не са ниски (поради голямото предлагане и ниското търсене) така че жилищата да са лесно достъпни - не. Така че позитивният ефект, който потенциално би имало едно голямо предлагане отсъства, което го прави излишно.

В това няма никаква логика, разбираш че потребностите са далеч по-големи.

2. По отношение отварянето на заводи - понеже Кремиковци беше голям, мръсен,стар, гаден и преди всичко реликва от едно отминало време му спряхме държавните субсидии. За какво - за да се освободят средства да субсидиране на нови предприятия?! И едно трябва да е ясно на всеки - докато загърбваме въпроса за образованието и докато липсват квалифицирани кадри ние богати няма да станем - колкото и на някои да им се иска с построяването на няколко магистрали нещата да "тръгнат". Иска се много повече! Заводите ще създадат някаква локална заетост, но дотам.

Образованието само по себе си нищо неозначава, ако няма резултат от приложението му. Предлагаш всички да работят в БАН?

3. Все пак някой ще вземе ли отношение по моя казус - редно ли е общината да прокара пътя до това затворено "селище"?

Да, редно е, защото всички плащат данъци и всички трябва да имат еднаква полза от това. Вече беше обяснено, че щом има ПУП, в който е отредено, че в зоната ще се строят жилища и са планирани улици, задължение на общината е да изгради пътищата, иначе всички ще се бутаме в Люлин и Младост